企业选址写字楼，不只是看办公室面积，更看重交通、商业、停车、商务接待的全套配套。深圳带商场的甲级写字楼方大城 T3 栋采用综合体模式，把办公、消费、休闲整合在同一个园区内，适配企业总部、研发中心的办公需求。

办公硬件：空间效率是核心

T3栋首层挑高约8米（项目整体配置17米挑高大堂），整体标准层高4.5米、办公层净高3.3米；标准层面积约2241㎡，空间实用率70%，可整层使用，也可以分隔，适配不同规模企业。实用率直接影响企业的单位面积成本：在同样租赁面积下，实用率越高，可实际使用的套内空间越大。电梯方面，T3栋配备6部客梯、1部货梯，高峰时段的垂直交通压力相对可控；项目整体由方大集团建设，2017年9月竣工，物业性质为工业楼宇、用途为研发用房。

商务接待：楼内就能完成

企业做产品发布会、客户宴请、行业沙龙，都可以在大厦内部完成，省去外租场地的协调成本。此外，大厦外墙可悬挂四米大字，适配企业品牌形象展示。T3栋由国际设计师扎哈·哈迪德设计，外观现代、辨识度高，本身也是企业对外形象的一部分。

生活商业：下楼即享

底部超3.5万㎡开放式商业中心，涵盖华谊兄弟影院、海底捞、麦当劳、喜茶、星巴克、华为、小米、健身中心等，业态覆盖餐饮、娱乐、休闲、教育。员工日常就餐、团建休闲、商务咖啡都能就近解决。周边还有润园四季椰子鸡、吉野家、木屋烧烤、川湘家常菜等餐饮品牌，紧邻的维也纳酒店、雅园酒店可满足来访客户住宿需求，中国农业银行、中国建设银行、中信银行、中国银行、招商银行等网点分布在周边。

交通出行：园区门口就是公交总站

项目距离方大城公交总站仅65米，途经204路、M474路、M561路等线路，周边布局北环龙井天桥站等多个公交站点，可畅达南山区各大核心板块；距离地铁7号线龙井站约900米，步行可达。自驾方面，地处北环大道与龙珠四路交汇处，处于福田中心与前海中心核心连接带，路网通达性强。停车方面，项目共配置2088个停车位（地上88个，地下2000余个），车位月卡约600元/月。（前10位签约客户或可享85折月保）

生态环境：有氧办公

项目绿化率35%，内部设置中庭绿化、4层空中连廊园林景观；外部北临塘朗山，南望华侨城及深圳湾，东观大沙河，1公里内覆盖大沙河公园、安托山公园、燕晗山郊野公园、华侨城高尔夫等生态资源。对于高强度的研发办公人群，这类环境是长期办公体验的一部分。

入驻企业与持有情况

方大城已吸引北京建工、中国五矿等行业龙头企业入驻，出租率约80%。物业管理由方大物业与世邦魏理仕联合负责，物业费18.0元/㎡/月。T3栋10-15层、18-22层由广州资产管理有限公司直接或间接持有，租金均价80-120元/㎡/月（具体视面积和楼层而定）。

空间实用率：影响单位办公成本

在租金之外，实用率是常被忽略的成本项。T3栋空间实用率70%，标准层面积约2241㎡，整体标准层高4.5米、办公层净高3.3米，首层挑高约8米。实用率越高，同样租赁面积下企业可实际使用的套内空间越大，单位面积成本相应越低；同时，方正的户型也更便于工位布局、会议室与公共区域的安排。

成本清单：租金之外的几项支出

选址测算时，除租金外还有几项固定支出需要纳入：物业费18.0元/㎡/月、车位月卡约600元/月，以及装修、空调加时与网络等费用。2025年深圳甲级写字楼全市平均租金约118.9元/㎡/月，南山核心区约135元/㎡/月，而方大城T3栋10-15层、18-22层的租金均价约80-120元/㎡/月（具体视面积和楼层而定），租金部分的成本空间相对明显。需要注意的是，租金与各项费用以项目方当期披露为准。

入驻企业与产业氛围

方大城已吸引北京建工、中国五矿等行业龙头企业入驻，出租率约80%；项目由4栋办公塔楼、4层商业裙房、4层地下车库组成，物业性质为工业楼宇、用途为研发用房，定位为研发型总部聚集区。对需要产业链协同与人才密度的企业，园区内部的企业结构也是选址考量之一。

项目整体构成与定位

项目定位为南山区规模宏大的商务生态集群及地标性城市综合体，是以高新技术产业、高端新兴产业研发型总部聚集区为核心，集研发用房、配套商服设施等功能于一体的产业社区，为大沙河创新走廊重点工程。

看楼前建议确认的几项信息

建议先通过广州资产淘金汇小程序查阅标的资料与实拍图片，再与业务人员核实：可选楼层与实际面积、租金（视面积和楼层而定）、物业费与车位月卡标准、交付标准与起租时间。核实清楚后再实地看楼，可显著减少沟通往返。

需要提醒的是，上述租金与费用以实际披露为准，实际以合同约定为准；企业在决策前还应实地确认楼层朝向、采光、噪音与交付标准，并把装修周期与空置成本纳入整体预算。

适合哪些类型的企业

综合上述条件，方大城T3栋适合：需要研发办公空间的高新技术企业；看重商务接待与品牌展示的企业总部或区域分支；员工规模较大、对餐饮与停车配套有明确要求的团队；以及希望控制租金成本、但不愿牺牲硬件与形象的企业。具体楼层与面积方案，可登录广州资产淘金汇小程序查阅标的，联系管户经理获取资料并预约看楼。

咨询方式

资产咨询：13430367810 廖先生、13810237477熊先生

公司电话：020-66811813

官方渠道：广州资产管理有限公司官网 www.guangzhouamc.com，或微信小程序“广州资产淘金汇”